浙江地處中國東南沿海、長江三角洲南翼，是中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省份之一，也是房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的地區(qū)。在大量外來人口涌入、住房需求持續(xù)攀高的背景下，近年浙江房地產(chǎn)熱度一直處于全國前列，不僅杭州、寧波等浙東城市處于高位水平，金華、麗水等浙西城市市場也顯著升溫，但從省內(nèi)市場表現(xiàn)來看，各地分化仍然明顯。考慮到人口對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要影響，本文將結(jié)合“七普”數(shù)據(jù)，從影響房地產(chǎn)基本面的相關(guān)人口指標(biāo)出發(fā)，對(duì)浙江省內(nèi)各地級(jí)市相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理分析，探尋城市人口指標(biāo)亮點(diǎn)，為房企投資拿地提供參考性建議。
人口規(guī)模變動(dòng)：人口發(fā)展出現(xiàn)“第三中心”
金華七普人口增長較六普提速114%七普數(shù)據(jù)顯示，2020年浙江省常住人口為6456.76萬人，與六普人口相比增長18.63%，遠(yuǎn)超全國平均水平5.38%，杭州、金華兩市人口增長率更超30%，分別達(dá)37.19%和31.5%，位居全省前二。從人口增量來看，金華2000—2010年常住人口增加78.97萬，僅位列浙江省第六;而2010—2020年常住人口增加168.91萬，僅次杭州、寧波兩大二線城市，常住人口實(shí)現(xiàn)兩連增，且人口增量較前十年提速113.90%，遠(yuǎn)超其他兩連增地市，位居浙江省第一，成為人口增長的“第三中心”。與此同時(shí)，從人口集中度來看，金華2020年常住人口占全省人口比重為10.92%，與2010年相比提高1.07個(gè)百分點(diǎn)，占比增幅僅次于杭州，位居三四線城市第一，金華在省內(nèi)的人口集中度進(jìn)一步提升。金華常住人口的增長，意味著當(dāng)?shù)刈》啃枨罂赡艹霈F(xiàn)大幅增長，市場“剛需池”大幅上升。
城鎮(zhèn)化與人口流動(dòng)
杭州城鎮(zhèn)化水平領(lǐng)跑浙江
金華外來人口流入增長顯著
從城鎮(zhèn)化情況來看，2020年浙江省城鎮(zhèn)常住人口占比達(dá)72.17%，僅臺(tái)州、麗水、衢州3市城鎮(zhèn)化率不及全國63.89%的平均水平，全省平均城鎮(zhèn)化水平處于全國前列。分地區(qū)來看，杭州2020年城鎮(zhèn)人口占比高達(dá)83.29%，城鎮(zhèn)人口增加356.94萬，占比和增量均遠(yuǎn)超省內(nèi)其他地級(jí)市。而金華城鎮(zhèn)化水平雖處省內(nèi)中游水平，但165萬人的增量僅次杭州、寧波，位居浙江省第三、三四線城市第一，城鎮(zhèn)化水平提升較快。與此同時(shí)，金華是浙江省內(nèi)唯一一個(gè)十年間城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村人口同時(shí)增長的地級(jí)市，這表明金華不僅城鎮(zhèn)發(fā)展吸引了大量外來人口，鄉(xiāng)村也沒有出現(xiàn)明顯的人口流失。一方面，城鎮(zhèn)外來人口的流入勢必帶來居住需求的增加，或轉(zhuǎn)化為住房租賃需求，或轉(zhuǎn)化為購房需求。另一方面，當(dāng)前金華城鎮(zhèn)化水平相對(duì)較低，鄉(xiāng)村人口基數(shù)較大，同時(shí)外來人口持續(xù)流入，意味著其未來城鎮(zhèn)化水平以及人口流動(dòng)規(guī)模仍然存在進(jìn)一步提升的空間，這也可能帶來一定的潛在購房需求。
年齡結(jié)構(gòu)變動(dòng)：浙江人口紅利仍然存在
金華人口老齡化趨勢相對(duì)緩慢
在人口年齡結(jié)構(gòu)上，浙江15-59歲勞動(dòng)力人口比重約為67.86%，超全國63.35%的平均水平;60歲及以上人口比重約為18.70%，與全國平均水平持平。省內(nèi)除麗水、衢州外，其余9市勞動(dòng)人口占比均超全國平均水平，杭州、金華、寧波3市勞動(dòng)力人口占比位居浙江省前三，杭州勞動(dòng)力人口占比達(dá)70.12%，表明浙江省人口紅利仍然存在。另一方面，雖然浙江省勞動(dòng)力人口比重整體優(yōu)于全國，但同樣面臨較為嚴(yán)重的人口老齡化問題。就省內(nèi)各地級(jí)市而言，除勞動(dòng)力占比表現(xiàn)優(yōu)異外，金華在人口老齡化趨勢上亦表現(xiàn)突出，15-59歲人口占比降幅、60歲及以上人口比重及其增幅均處浙江省最低水平，老齡化增長趨勢相對(duì)緩慢。金華較高的勞動(dòng)力人口比重以及相對(duì)緩慢的老齡化趨勢，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展提供了充足的勞動(dòng)力資源，同時(shí)也為潛在購房需求的增長提供了可能性。地區(qū)分布：金華人口地區(qū)分布差異明顯
產(chǎn)業(yè)集聚主導(dǎo)人口變動(dòng)
從前述來看，金華在常住人口增速、城鎮(zhèn)人口增量、外來人口流入以及勞動(dòng)力人口占比等人口指標(biāo)中表現(xiàn)亮眼，部分指標(biāo)甚至超過杭州等二線城市。然而進(jìn)一步細(xì)化到縣級(jí)層面，可以看到2020年金華下轄各區(qū)縣的人口分布地區(qū)差異明顯，常住人口主要集中在義烏、東陽、永康三城，三城人口占金華總?cè)丝诘谋戎睾嫌?jì)超過50%，人口增量的主要來源亦是三城。究其原因，在于三城的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集聚，如義烏的電子商務(wù)(小商品市場)、東陽的影視行業(yè)、永康的五金產(chǎn)業(yè)等。一方面，產(chǎn)業(yè)的規(guī)模集聚帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提供了更多的就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì);另一方面，三城的產(chǎn)業(yè)自身對(duì)勞動(dòng)力資源的依賴程度也較高，因此聚集當(dāng)?shù)厝丝诘耐瑫r(shí)更吸引了大量的外來勞動(dòng)力，使得整個(gè)金華市呈現(xiàn)出人口規(guī)模的急劇增長，形成了勞動(dòng)力占比較高的人口結(jié)構(gòu)。市場表現(xiàn)：土拍規(guī)模與熱度分化
浙西市場潛力凸顯
從地產(chǎn)市場來看，浙江房地產(chǎn)整體發(fā)展水平位居全國前列，但省內(nèi)市場地區(qū)分化明顯。就土地市場而言，2020年杭州、寧波、溫州等浙東城市土地市場需求較大，涉宅用地成交總建筑面積位居全省前列，成交樓板價(jià)亦處于高位;而金華、麗水、衢州等浙西城市涉宅用地成交總量不及浙東，價(jià)格上相對(duì)而言處于省內(nèi)洼地。隨著浙東市場政策管控嚴(yán)化帶來的競爭日趨激烈以及房企利潤空間的壓縮，加之浙江省內(nèi)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距相對(duì)較小，浙西市場的潛力在一定程度上得以凸顯。以金華為例，2017年以前金華涉宅用地成交量一直處于低位水平，2017年伴隨著商品房開發(fā)的日漸深入，涉宅用地成交量急劇增長，此后一直保持較高的成交水平。土地成交價(jià)格也在2017年后穩(wěn)步上揚(yáng)，到2021年上半年涉宅用地成交樓板價(jià)接近10000元/。金華土地市場規(guī)模的擴(kuò)張反映出了其住房市場需求的快速增長，并存在較大的上行空間。
綜上，近10年浙江省在人口規(guī)模增長、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)等方面整體表現(xiàn)優(yōu)異，尤其是金華在人口指標(biāo)上展現(xiàn)出了亮眼的表現(xiàn)：其一，常住人口增長提速位居浙江省第一，遠(yuǎn)超省內(nèi)其余各市，省內(nèi)人口集中度增幅僅次杭州，人口規(guī)模增長迅猛;其二，城鎮(zhèn)化水平雖處浙江省中游水平，但城鎮(zhèn)人口增量僅次杭州、寧波，位居省內(nèi)第三、四線城市第一，城鎮(zhèn)化水平提升較快且未來提升空間較大;其三，勞動(dòng)力人口占比位居浙江省第二，人口老齡化增長趨勢低于省內(nèi)其余各市，人口年齡結(jié)構(gòu)優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。金華人口規(guī)模的急劇增長、外來人口的大量流入以及充足的勞動(dòng)力資源、較為合理的年齡結(jié)構(gòu)，都為市場潛在購房需求的增長提供了充足的可能性。而從土地市場來看，金華所處的浙西地區(qū)與浙東市場相比，無論是土地成交規(guī)模還是成交價(jià)格均處較低水平，具備一定的上行空間，尤其是金華2017年以來土地市場更表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的擴(kuò)張態(tài)勢，市場熱度顯著攀高。但值得注意的是，金華市內(nèi)各縣區(qū)的人口地區(qū)差異明顯，產(chǎn)業(yè)集聚程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平同樣存在差異，因此房地產(chǎn)市場需求同樣存在地區(qū)差異。
然而，隨著2021年上半年浙江房地產(chǎn)市場的迅速升溫，各地政府也出臺(tái)了相應(yīng)的市場嚴(yán)控政策以穩(wěn)定市場預(yù)期，如金華市區(qū)的土拍“限價(jià)”政策等。7月末以來，金華政策面更是進(jìn)一步收緊，在7月30日住建部約談五市之后，8月3日金華率先出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控“十條”新政，包括優(yōu)化土地供應(yīng)、實(shí)行住宅限售、實(shí)行公正搖號(hào)銷售等，調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。而人口增長規(guī)模領(lǐng)跑的省會(huì)杭州，也在兩日后進(jìn)一步升級(jí)了調(diào)控政策。8月5日杭州發(fā)布通知，從加強(qiáng)住房限購、完善新建商品住房銷售管理、規(guī)范市場秩序三方面進(jìn)一步加強(qiáng)市場調(diào)控。就供求平衡角度而言，超預(yù)期發(fā)展的人口指標(biāo)勢必會(huì)帶來主管部門預(yù)期的調(diào)整，從而更加注重房地產(chǎn)需求側(cè)的穩(wěn)定，預(yù)判未來政策將保持嚴(yán)控趨勢，將對(duì)房企投資形成更多挑戰(zhàn)。
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