朋友圈關(guān)于鄭州樓市的海報(bào)確實(shí)很火爆，也確實(shí)起到了作用，讓觀望的買房人開(kāi)始了新一輪的糾結(jié)：
【資料圖】
買房不買？這在鄭州確實(shí)是一個(gè)大問(wèn)題。
除了額度大、頻次低的消費(fèi)特征外，對(duì)賣家（政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、中介等）缺乏信任感是更為明顯的特征，而收房又像極了拆盲盒。
這在其它行業(yè)是很難想象的。
因此，我能理解買房人的糾結(jié)。畢竟誰(shuí)買了房子、清空六個(gè)錢(qián)包都是為了生活更好，而不是一次又一次延期交房，沒(méi)完沒(méi)了的維權(quán)，以及被爛尾樓綁架的人生。
然而，需求始終存在，延遲了一年甚至更多時(shí)間，今年實(shí)在等不下去了，那只有出手買房了！
我相信作為甲方的政府、銀行、開(kāi)發(fā)商和中介在內(nèi)，是都懂的。
現(xiàn)實(shí)情況是，哪怕是社交媒體再發(fā)達(dá)，信息不對(duì)稱仍然是一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題。在此提醒鄭州買房人擦亮眼睛：
南京到北京，買家沒(méi)有賣家精。
相對(duì)于買房人的糾結(jié)，鄭州地產(chǎn)圈同行也大呼看不懂，不知道3月有沒(méi)有真正的“小陽(yáng)春”，更不知道這一波行情能持續(xù)多久。
他們的共同特點(diǎn)，急需對(duì)當(dāng)下鄭州樓市有一個(gè)正確的判斷。
今天的文章，和朋友圈的海報(bào)不同，更有可能和大多數(shù)人的認(rèn)知差異很大，但我希望你能夠看完。
一、關(guān)于當(dāng)下的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)
1.當(dāng)前的成交，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)大環(huán)境改善，之前需求積累在持續(xù)利好政策（尤其是3.8的利率）刺激下的結(jié)果，能持續(xù)到什么時(shí)間，需要觀察。
2.如果按照銷售超過(guò)100套作為標(biāo)準(zhǔn)，鄭州2月熱銷的樓盤(pán)不超過(guò)30個(gè)，而整個(gè)鄭州在售樓盤(pán)超過(guò)400個(gè)。
3.賣的好的房子都有如下共同特征：價(jià)格低，能交房，強(qiáng)學(xué)區(qū)，靠中介。
當(dāng)前的價(jià)格，有一些開(kāi)發(fā)商或樓盤(pán)宣布漲價(jià)了，但這部分市場(chǎng)占比微乎其微，更多的卻是套路，不影響當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)仍處于“以價(jià)換量”的時(shí)期。
此外，之前我僅僅關(guān)注到了低價(jià)格和交房的“安全性”。最近業(yè)主因?yàn)樯蠈W(xué)維權(quán)才明白，家長(zhǎng)們需要4月30日之前鎖定學(xué)校，現(xiàn)在買房其實(shí)已經(jīng)很緊迫了！
對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，因?yàn)槲磥?lái)預(yù)期的不確定性，可以將就，就不改善換房子了，但有孩子上學(xué)的人卻不會(huì)將就，因此造成一部分需求積累到了現(xiàn)在爆發(fā)。
4.當(dāng)前所謂的“火熱”，不排除個(gè)別房企和樓盤(pán)賣的真好，但更是政府、房企、媒體、投資客以及二手房業(yè)主共同作用和需要的結(jié)果。
5.無(wú)論是央企華潤(rùn)、保利，還是外來(lái)房企龍湖、謙祥，既不是外來(lái)龍頭，也不是本土品牌，碧桂園、融創(chuàng)、恒大缺席C位，本土四小龍建業(yè)、正商、康橋、永威也缺席了本次熱銷盛宴。
龍頭房企之中，如果有，萬(wàn)科是一個(gè)。而本土品牌之中，只有正弘、美盛、亞星在撐門(mén)面不倒了！
至于其它房企的熱銷，都不是正?，F(xiàn)象。
這種現(xiàn)象的背后，是大批的出險(xiǎn)房企和問(wèn)題樓盤(pán)，乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，并沒(méi)有真正度過(guò)危機(jī)。
山中無(wú)老虎，猴子稱大王。并不為過(guò)。
6.直到目前還沒(méi)有看到2月份靠譜的成交數(shù)據(jù)。我個(gè)人感受，超過(guò)2022年，最多相當(dāng)、或者低于2021年，更不要提三年之前的2019年。
至于原因，你懂的。
7.土地市場(chǎng)端，從全國(guó)來(lái)看都是下滑的，開(kāi)發(fā)商不敢買地，就像我們不敢買房，而且他們也更保守。
8.當(dāng)下的鄭州，房企將好未好、樓市乍暖還寒，對(duì)房產(chǎn)中介最為有利：
真的火爆了就拋開(kāi)中介了，再差的時(shí)候中介也帶不動(dòng)了！
二、針對(duì)當(dāng)前的樓市政策
9.“房住不炒”始終存在，就像懸在行業(yè)頭上的達(dá)摩克里斯之劍，哪怕是再次被定義為“支柱產(chǎn)業(yè)”！因此，很多人誤解了政策，把“托市”當(dāng)成了“救市”。
當(dāng)前政策的目的，是不讓更壞，不拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，保障交房的民生底線，而不是讓開(kāi)發(fā)商走出ICU，就進(jìn)KTV。
10.時(shí)不時(shí)傳出某銀行上調(diào)利率的消息，背后是金融機(jī)構(gòu)和地方政府的博弈，而這種博弈被中介恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用了。
由此看出，這種政策一定是階段性的，買房的人要準(zhǔn)備好了！
11.同樣因?yàn)樯厦娴脑?，我認(rèn)為存量房降利率基本沒(méi)戲了！
12.今年鄭州的契稅補(bǔ)貼政策，鄭州有區(qū)縣從2月份就開(kāi)始了，最近又開(kāi)始集中釋放了，而哪怕是之前三年，也是集中在六七月份。這說(shuō)明了什么？
地主家也沒(méi)余糧了！
從財(cái)政端看整個(gè)房地產(chǎn)政策，你就能搞明白很多政策的邏輯。
13.當(dāng)前的鄭州不給力，因?yàn)樗姓邲](méi)有超出全國(guó)統(tǒng)一部署；當(dāng)前的鄭州很給力，因?yàn)猷嵵莅阉茏龅囊磺卸甲隽耍?/p>
幫融資，幫賣房，還招工，開(kāi)發(fā)商再不能交房就是作死了！
三、關(guān)于地產(chǎn)人及未來(lái)
14.關(guān)于衣食住行的行業(yè)，將一直存在，但現(xiàn)行政策之下的管控，將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格和精細(xì)。至于原因，不展開(kāi)說(shuō)。至于現(xiàn)在，我仍然是那句話：
既不要盲目樂(lè)觀，也不要過(guò)度悲觀！
15.我們所要憂慮的不是宏觀，恰恰是微觀，比如當(dāng)前鄭州樓市的熱銷，基本靠中介帶動(dòng)了，那地產(chǎn)營(yíng)銷人去做什么了，接待中介帶客嗎？
此外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展了這么多年，基本的質(zhì)量問(wèn)題仍然沒(méi)有解決，滲水、空鼓等。
再就是這個(gè)行業(yè)似乎沒(méi)什么門(mén)檻壁壘，也沒(méi)有什么技術(shù)含量，似乎只要有錢(qián)就能干！
因此，我們應(yīng)該憂慮的是缺失核心競(jìng)爭(zhēng)力。行業(yè)如此，個(gè)人也是。
從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，屬于我們的機(jī)會(huì)仍然不少！
16.房地產(chǎn)行業(yè)，最大的泡沫其實(shí)是人才的泡沫，之前三年地產(chǎn)人的轉(zhuǎn)型、創(chuàng)業(yè)結(jié)果是最好的證明，盡管外在因素影響很大！因此，我常常告誡自己：
不要把時(shí)代當(dāng)能力，不要把城運(yùn)當(dāng)能力，不要把行情當(dāng)能力，不要把平臺(tái)當(dāng)能力，不要把老板當(dāng)能力！
經(jīng)過(guò)三年的毒打，無(wú)論是已經(jīng)轉(zhuǎn)型，還是仍然留守地產(chǎn)行業(yè)，相信都認(rèn)清并面對(duì)了現(xiàn)實(shí)。這也是進(jìn)步。
17.2023年，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)盤(pán)整，一些房企仍然要出清風(fēng)險(xiǎn)，在職的地產(chǎn)人仍然要做好被裁的準(zhǔn)備。
當(dāng)然，你可以把今年當(dāng)成黎明前的黑暗，畢竟從2016年開(kāi)始，今年已經(jīng)是第8個(gè)年頭，新一輪的房地產(chǎn)周期該開(kāi)始了！
18.鄭州樓市什么時(shí)候徹底變好？我的答案是2024年。
預(yù)測(cè)的時(shí)候是2022年10月，當(dāng)時(shí)是為了回答鄭州某本土房企老板的問(wèn)題，后來(lái)寫(xiě)在了文章之中：
當(dāng)時(shí)判定，20大之后有大的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)果然又成了支柱性產(chǎn)業(yè)，但太過(guò)艱難，無(wú)論是政策，還是市場(chǎng)，以及房企，還有買房人，乃至相關(guān)方方面面，都不會(huì)突然變好，而是需要盤(pán)整。
因此，這是我判定斷2023年是盤(pán)整年、2024年才會(huì)變好的根本邏輯。
絕大多數(shù)出險(xiǎn)房企和問(wèn)題樓盤(pán)都得到解決，民營(yíng)房企又一次回到C位，樓市才是真正的變好，而不是中介們?cè)谂笥讶駳g！
四、關(guān)于出險(xiǎn)房企及問(wèn)題樓盤(pán)
19.針對(duì)整個(gè)行業(yè)，尤其是鄭州本土房企，盡管經(jīng)歷了之前三年，尤其是2022年的盤(pán)整，但今年上半年將更加困難。
20.一些出險(xiǎn)房企和問(wèn)題樓盤(pán)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了破產(chǎn)的最佳時(shí)期。
爆雷至今的這段時(shí)間，經(jīng)過(guò)多方努力，絕大多數(shù)出險(xiǎn)房企和問(wèn)題樓盤(pán)獲救，但也不排除資金成本增加了，成功吃掉了以往為數(shù)不多的利潤(rùn)，或者是讓虧損更大了！
我相信絕大多數(shù)出險(xiǎn)房企和問(wèn)題樓盤(pán)都會(huì)得到妥善解決，但也有極少數(shù)出險(xiǎn)房企和樓盤(pán)破產(chǎn)，只是現(xiàn)在還不被允許罷了！
其實(shí)，之前每年都存在的，不要過(guò)度解讀，每個(gè)行業(yè)都是。
21.鄭州樓市因?yàn)閱?wèn)題樓盤(pán)，凍結(jié)了大量的銷售，類似于“休克療法”，從土地端，到市場(chǎng)端，都是這樣，以至于我之前寫(xiě)了一篇文章：
這不完全是壞事兒，就像現(xiàn)在的市場(chǎng)，有人復(fù)工艱難，有人逆市飄紅；你的砒霜，他的蜜糖。
22.今年2月有人喊話，大概意思，河南省今年10月要完成國(guó)家“保交樓”專項(xiàng)借款第一批100%的樓盤(pán)交付，12月完成第二批50%的樓盤(pán)交付，不說(shuō)個(gè)別樓盤(pán)現(xiàn)在已經(jīng)確定不能如期完成，就說(shuō)喊話中沒(méi)提到的其它樓盤(pán)該怎么辦呢？
沒(méi)說(shuō)。意味著什么？當(dāng)然，我也只是疑問(wèn)，請(qǐng)教各位。
23.鄭州齊心協(xié)力“保交樓”，這是底線，是根本，我也相信絕大多數(shù)問(wèn)題樓盤(pán)都能交付。
不知道有沒(méi)有人想到，之前的房屋質(zhì)量、虛假營(yíng)銷、配套缺失的問(wèn)題因?yàn)闈q價(jià)淹沒(méi)，現(xiàn)在因?yàn)椤氨＝粯恰毖蜎](méi)，幾乎沒(méi)有人說(shuō)這個(gè)了——我也不例外，粉絲朋友因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題和我聯(lián)系，我也是回復(fù)：
能交房就不錯(cuò)了，要啥自行車??！
但淹沒(méi)并不代表不存在！只能說(shuō)，如果2023年是交房大年，那么2024年則是維權(quán)大年，當(dāng)下熱銷樓盤(pán)的四個(gè)特征，將成為明年維權(quán)的重點(diǎn)：
價(jià)格低→降標(biāo)減配，能交房→房屋質(zhì)量，
強(qiáng)學(xué)區(qū)→沒(méi)有學(xué)校，靠中介→虛假承諾。
五、關(guān)于鄭州買房
24.短期來(lái)看，當(dāng)下的鄭州買房需要考慮的第一位仍然是能交房。
至于其它，幾乎都成了奢求，這是現(xiàn)實(shí)。
25.長(zhǎng)期來(lái)看，鄭州乃至整個(gè)中國(guó)，將來(lái)升值的房子一定是：
好城市，好片區(qū)，好社區(qū)，好物業(yè)，好房子
26.至于國(guó)家政策，房子本身以及配套，我只能說(shuō)都明牌了，你需要自己去看，加上獨(dú)立思考，如此而已！
關(guān)鍵詞：
責(zé)任編輯：Rex_01
