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張靜律師解答：看的確是否真的無法過戶了，如根據(jù)現(xiàn)狀，的確無法過戶了，就可以起訴解除合同，返還定金或購房款。如下面這個案件，買家在買房的時候就知道房子有抵押和查封的情況，后無法過戶起訴解除合同返還定金。一審法院認為現(xiàn)有狀況無法認定一定不能過戶，說不定還可以過戶，判決駁回買家訴訟請求。二審法院認為根據(jù)現(xiàn)有狀況可以認定不能過戶了，改判解除合同，返還定金。
判決書節(jié)選：
一審法院認為：《房地產(chǎn)買賣合同》《補充協(xié)議書》均合法有效。關(guān)于陳買家要求解除合同的訴請，第一，涉案房產(chǎn)現(xiàn)仍存在抵押及法院查封狀況，只能說明涉案房產(chǎn)暫不具備過戶條件，在相關(guān)抵押、查封情況解除后即可過戶，雙方合同仍具備履行的可能性，并非如陳買家所認為的合同已無法履行。第二，陳買家未能充分舉證證明雙方買賣合同關(guān)系已經(jīng)解除，亦明確本案中不增加解除合同的訴請，在此情況下，其主張科某公司返還定金并支付違約金，缺乏事實和合同依據(jù)。綜上，一審法院依法對陳買家訴請均予以駁回。
二審法院認為：本案證據(jù)顯示，陳買家與科某公司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》約定買賣的涉案房產(chǎn)系存在抵押登記且處于法院查封狀態(tài)，故在該障礙未消除的情況下，雙方交易無法繼續(xù)進行。根據(jù)陳買家提交的證據(jù)顯示，目前涉案房產(chǎn)已進入司法處置程序，且法院出具公告清退房屋占用人。因此，涉案《房地產(chǎn)買賣合同》因存在法律和事實上的障礙，已無法繼續(xù)履行。陳買家主張《房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)予解除，并無不當。涉案《房地產(chǎn)買賣合同》解除，科某公司應(yīng)將收取的定金100萬元返還給陳買家。至于陳買家主張的違約金，因陳買家對于涉案房產(chǎn)存在抵押和查封等交易障礙是明知的，也自愿承擔(dān)風(fēng)險，故其對合同解除負有過錯，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故,陳買家訴請科某公司向其支付違約金100萬元，本院不予支持。
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