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徐匯老破小聚集地,未來會拆遷嗎?

上海人對龍華的印象極為豐富,


(資料圖片僅供參考)

以“龍華”品牌冠名的寺廟、機場、學(xué)校、醫(yī)院等等,承載了上海幾代人的故事和記憶。

當(dāng)年曾在龍華寺后面逛過廟會的囡囝們,現(xiàn)在都變成了上海爺叔阿姨了。

估計他們當(dāng)時怎么都不會想到,今天這塊地方的房屋均價,能到 10萬+

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曾經(jīng)起點很高,現(xiàn)在人氣全靠爹媽

上海沒有太多古代史的痕跡,龍華廟會卻是可以追溯到唐代的華東著名廟會之一。

龍華廟會曾經(jīng)是華東地區(qū)規(guī)模最大的廟會,算得上是 古典版“上海的CBD”。

但今天的龍華,整體幾乎是沒有商業(yè)的,相當(dāng)于一個純粹的居住區(qū)。

住在這里,商業(yè)看起來很多,機會幾乎全來自周邊爹媽兄弟提攜。

北面隔著一條內(nèi)環(huán)高架是大兄弟萬體館;

過了萬體館是親媽徐家匯商圈;

東面緊靠親爹徐匯濱江,得益于親爹自己要全力打造文化產(chǎn)業(yè)和商業(yè)區(qū),龍華可以完全承接來自濱江的居住需求。

西面隔著康健、田林板塊,還有個小兄弟漕河涇。

不過同在一個徐匯區(qū),大家分別承擔(dān)不同的職責(zé),共享商業(yè)優(yōu)勢沒什么不好。

住在龍華板塊,幾乎什么也不缺,但是都要左右隔壁接濟才行。

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滿足剛需,對改善就沒有那么劃算了

龍華板塊整體陳舊,基本都是1995-2000年間建設(shè)的小區(qū)。

同樣是老房子,這里卻沒有梧桐區(qū)的精致情調(diào),更多的是本地人居住的工人新村。

五六七百萬跟一千多萬,在龍華板塊能買到的房子,也只是同類型小區(qū)不同戶型面積而已。

六七百萬,還可以自洽,說自己總預(yù)算低,先上車買買老破小就算了。

但是預(yù)算接近1000萬,在龍華還是只能買到一些稍微大一點的兩房老破小 ,擱年輕人心里多少是有些心有不甘。

這個預(yù)算,同為老破小,

去隔壁康健板塊,能買到近150平的梅花園,能買到130平的百合花苑。

去華東理工能買到120平三房秀水苑,

去長橋能買到2007年建成的90多平的書香逸居。

徐濱板塊南部1999年建成的長峰小區(qū),預(yù)算內(nèi)能買到一百多平的三房,人家還屬于徐匯濱江板塊。

再不濟跨個江,去到對面的楊思前灘,還能買到100多平恒大華城,享受到前灘未來發(fā)展成熟的輻射能量。

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南徐北楊,徐匯學(xué)區(qū)在龍華“瘸了腿”

徐匯的學(xué)區(qū)屬性,在整個上海都是響當(dāng)當(dāng)?shù)摹?

很多選擇在徐匯買老破小的人,都是沖著徐匯的學(xué)區(qū)來的。

但是在學(xué)區(qū)密度超高的徐匯,龍華板塊僅一個九年一貫制的二梯隊師三實驗附屬學(xué)校,覆蓋地域?qū)嵲谔 ?

對口品質(zhì)最好的小區(qū),是2015年建成的公園道壹號,但是16萬左右單價,實在也不是揣著1000萬左右預(yù)算能買得起的。

退而求其次,就連1994年建成的三江小區(qū),單價11.3萬,也只能買個70平左右的兩房。

(點擊圖片,查看學(xué)區(qū)詳細介紹)

另外眾所周知,徐匯教育最強的其實是民辦,盛大花園在板塊內(nèi),但是得搖得上號呀。

同為學(xué)區(qū)房老破小,我為什么不直接去建國西路板塊看看呢。

不僅更靠市中心,而且一梯隊建襄、匯師、向陽學(xué)區(qū)密度高、覆蓋面廣,買進學(xué)區(qū)的概率高出不少。

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04

市中心,交通沒有想象中方便

南部上海南站超多斷頭路,交通受阻。

論交通,除了徐家匯地鐵站點密集以外,過了體育館往南,想要找個地鐵站上車,沒幾站公交車還真是難。

就更不提龍華板塊南部,靠近上海南站的地方,三江路、武宣路、賓南路,都是斷頭路,開車都得兜幾圈。

云錦東方西側(cè)的天鑰橋南路還被分成了兩截,兩邊的圍墻圍起來很多年了 ,不知道什么時候能夠重新拆建出來。

誰都知道云錦東方是龍華板塊的標(biāo)桿,開盤至今連翻三倍。

但是畢竟不是人人都有口紅一哥的賺錢實力,動輒二十五六萬的單價,過億總價,真不是普通人都有能力去買的。

如果不是對徐匯濱江或者本土有執(zhí)著,往西邊或者南邊走走,往田林康健或者華涇看看。

同為徐匯區(qū)配套,居住舒適度整體好很多。

自從去年口罩過后,大家都被渣物業(yè)和低人均居住面積折磨的夠夠了,

媒體一致唱衰老破小。

全上海老破小最多的地方,就是徐匯了。

但是說起來,買房這個事情,跟投資一樣,無論是投資股票還是房產(chǎn);

一旦你也認同,我也認同,那說明真的見頂或者見底了。

老破小一旦你也唱衰,我也唱衰,那就仁者見仁智者見智了。

歷史多次證明,市場預(yù)期一致必反轉(zhuǎn)!

畢竟數(shù)據(jù)已經(jīng)證明,龍華板塊房齡最大的小區(qū)東航小區(qū),1955年的極致老破小了,68歲房齡,已經(jīng)是爺爺輩的房子了;

就連以老破小著稱的濰坊板塊,都找不出房齡比他大的樓盤了。但這也不影響它從2019年2.3萬左右單價,一路漲到今天近9萬。

市場分歧是常態(tài),看錯的人和看對的人見面互罵SB,自然就會有收益的巨大差異。

龍華板塊你要去買,就去買吧!

THE END

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責(zé)任編輯:Rex_09