4月23日訊深交所近期對華僑城A下發(fā)年報問詢函，要求其對償債能力、存貨跌價準備計提的合理合規(guī)性、相關(guān)費用變動趨勢與營收大幅下滑的變動趨勢不一致的原因及合理性等11個問題作出補充說明。
1、年報顯示，華僑城A報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合收入分別為493.66億元和272.2億元，較上年同期分別下降16.27%和37.16%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤(以下簡稱“凈利潤”)-109.05億元，同比下滑387.05%。此外，華僑城A房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2021年、2022年毛利率分別同比下降37.96個百分點、增加0.51個百分點。
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深交所要求華僑城A分別說明告期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)所處行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營狀況，以及相較2021年的變化情況，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入確認、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費用等情況，說明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。
2022年，華僑城A經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-5.75億元，貨幣資金2022年期末余額同比下降38.41%。深交所要求其說明報告期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負、貨幣資金余額大幅下降的原因，并結(jié)合你公司有息債務(wù)情況，分析短期及長期償債能力，是否存在流動性風(fēng)險。
2、2022年，華僑城A報告期就房地產(chǎn)開發(fā)項目計提存貨跌價準備115.07億元，而2021年僅計提約12.57億元存貨跌價準備。2023年2月16日，華僑城A披露的《關(guān)于深圳證券交易所的回復(fù)公告》(以下簡稱《回函》)顯示，成都、廣州等地2022年銷售均價同比上漲。
深交所要求華僑城A詳細說明報告期計提存貨跌價準備涉及的具體項目情況，包括但不限于項目所處城市、目業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準備金額、存貨跌價準備期末余額等。
此外，華僑城A還需詳細說明主要項目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認依據(jù)及主要測算過程，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標準及依據(jù)，與2021年相比是否存在較大變化，如是，請說明主要原因及合理性，并結(jié)合相關(guān)項目實際銷售價格、所在地區(qū)市場情況、周邊競品價格等，說明報告期存貨跌價準備計提的合理合規(guī)性。
結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增長且部分地區(qū)銷售均價同比上漲等情況，說明報告期計提大額存貨跌價準備的主要原因及合理性。結(jié)合報告期所處行業(yè)環(huán)境及市場銷售均價變化、可比上市公司情況等，說明計提存貨跌價準備的情況是否偏離同行業(yè)可比公司，是否符合所處地區(qū)市場變化趨勢，是否存在集中報告期計提存貨跌價準備的情形，以前年度存貨跌價準備計提是否充分、合理。
3、截至2022年末，華僑城A投資性房地產(chǎn)期末余額為146.61億元，報告期對投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準備1.03億元。
深交所要求華僑城A說明公司投資性房地產(chǎn)涉及項目的主要情況，相關(guān)項目減值跡象的判斷依據(jù)及主要減值測算過程，結(jié)合主要項目所在區(qū)域市場情況、租金價格及其變化等，分析投資性房地產(chǎn)減值準備計提是否充分、合規(guī)，是否與所在區(qū)域市場變化趨勢保持一致，是否偏離同行業(yè)一般水平。
4、2021年年報顯示，剔除2021年新增加項目，華僑城A文旅項目共接待游客恢復(fù)至2019年的96%。2022年年報顯示，公司文旅項目共接待游客6,184.9萬人次，為去年同期69%水平，為2019年同期155%水平(含增量項目接待游客人次)。如按剔除增量項目的可比口徑，則為2019年同期53%水平。2023年一季度，公司文旅項目共接待游客超2300萬人次，同比增長約80%。
深交所要求華僑城A詳細說明公司報告期旅游景區(qū)接待游客相關(guān)變化情況的披露是否準確，有關(guān)剔除增量項目的可比口徑的具體含義，并提供詳細測算過程，相關(guān)變化情況是否與旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入、成本、毛利率變化情況相一致。
此外，華僑城A還需詳細說明報告期對旅游景區(qū)資產(chǎn)計提減值準備的具體情況、減值跡象的判斷依據(jù)及減值測試的主要過程，是否充分考慮報告期及未來接待游客數(shù)量變化情況，旅游景區(qū)資產(chǎn)減值準備計提是否合理。
5、《回函》顯示，華僑城A預(yù)計對長期股權(quán)投資計提減值準備20億元至25億元。2022年年度報告顯示，華僑城A報告期計提長期股權(quán)投資減值準備1.39億元。
深交所要求華僑城A說明減值涉及的長期股權(quán)投資的具體情況，業(yè)績預(yù)告與年報關(guān)于長期股權(quán)投資減值計提金額差異較大的原因及合理性，并說明長期股權(quán)投資減值的主要測算過程及依據(jù)。
6、年報顯示，華僑城A對在建工程、使用權(quán)資產(chǎn)分別計提減值損失1.67億元、1.09億元。深交所要求該公司說明涉及的在建工程和使用權(quán)資產(chǎn)的具體情況，減值跡象的判斷依據(jù)，減值測試的主要過程，并說明資產(chǎn)減值損失計提是否充分、合理。
7、2022年，華僑城A年實現(xiàn)投資收益-24.20億元，其中“對聯(lián)營企業(yè)和合營業(yè)企業(yè)的投資收益”為-24.65億元，同比下降324.15%。深交所要求華僑城A結(jié)合聯(lián)營、合營業(yè)企業(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況等，說明投資收益的確認依據(jù)、測算過程及合理性。
8、截至2022年末，華僑城A遞延所得稅資產(chǎn)期末余額為130.64億元，同比下降5.30%，2022年計提資產(chǎn)減值損失共計127.05億元，而遞延所得稅資產(chǎn)明細“減值準備”為5.71億元。華僑城A需說明報告期遞延所得稅資產(chǎn)的計算過程，同比下降的原因及合理性，并核實說明遞延所得稅資產(chǎn)與減值準備之間的變動方向、勾稽關(guān)系是否一致，是否符合《企業(yè)會計準則》的有關(guān)規(guī)定。
9、2022年，華僑城A“銷售費用——其他費用”“管理費用——其他費用”分別為2.18億元、7.21億元，同比分別增長34.16%、6.39%。深交所要求華僑城A說明其他費用的具體構(gòu)成、費用性質(zhì)，并說明相關(guān)費用變動趨勢與營業(yè)收入大幅下滑的變動趨勢不一致的原因及合理性。
10、2021年、2022年，華僑城A收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金分別為1184.38億元、105.87億元，其中，往來款項分別為246.52億元、43.03億元；支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金分別為1,125.82億元，118.90億元，其中，往來款項分別為215.71億元、36.71億元，其他付現(xiàn)費用分別為47.27億元、27.97億元。
對此，華僑城A需說明報告期收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金、支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金較上年同比大幅減少的原因及合理性，以及往來款項、其他付現(xiàn)費用的款項性質(zhì)、交易對方及其你公司、公司董監(jiān)高、控股股東是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，是否構(gòu)成財務(wù)資助或非經(jīng)營性資金占用，是否及時履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和披露義務(wù)(如適用)。
11、截至2022年末，華僑城A其他應(yīng)收款期末余額為317.21億元，其中，關(guān)聯(lián)方往來款為186.36億元，占其他應(yīng)收款的58.75%?！赌甓汝P(guān)聯(lián)方資金占用專項審計報告》顯示，該公司有多筆對控股股東華僑城集團有限公司及同受控股股東控制的多家公司的其他應(yīng)收款，往來性質(zhì)為“經(jīng)營性往來”。同時，華僑城A對子公司少數(shù)股東陳學(xué)建的其他應(yīng)收款786.54萬元尚未收回。
對此，深交所要求華僑城A分別說明上述其他應(yīng)收款中往來款的款項性質(zhì)、具體內(nèi)容，交易對方以及交易對方是否與公司、公司控股股東、董監(jiān)高存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，相關(guān)款項是否構(gòu)成財務(wù)資助或者非經(jīng)營性資金占用，是否及時履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和披露義務(wù)(如適用)。
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