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法律咨詢解答
1、目前我國(guó)宅基地不允許買賣，宅基地使用權(quán)在一定條件是可以轉(zhuǎn)讓的。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。2、從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。3、如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效。宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員，対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。反之，則應(yīng)認(rèn)定其合同無效。也就是說，對(duì)于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。4、而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的。宅基地屬于集體所有，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法取得。
相關(guān)法律規(guī)定
《民法典》第三百六十三條【宅基地使用權(quán)取得、行使和轉(zhuǎn)讓的法律適用】宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
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