01
(資料圖片僅供參考)
無視降息
6月20日,央行對一年期LPR和五年期LPR分別降息10個基點。
其中與房貸直接相關(guān)的五年期LPR從4.3%降至4.2%。
來源:中國貨幣網(wǎng)
當時本號就分析過,降息理論上對樓市是利好,但能否構(gòu)成現(xiàn)實利好,夠嗆。
降息雖然真金白銀地讓貸款成本下降了。
有人計算了一下,以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算,此次LPR下降10個基點,月供減少58.54元,累計30年月供減少2.1萬元。
但不痛不癢。而且,樓市下行的個根本邏輯絲毫沒有改變,豈能扭轉(zhuǎn)如今的肅殺形勢。
降息之后,數(shù)十個城市的銀行跟進下調(diào)房貸利率。
截至6月25日,有超40城首套房貸款利率降至4%以下,包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點二線城市在內(nèi),廈門、珠海、南寧、柳州、中山等城市的首套房貸最低利率則已經(jīng)降至3.7%。
但從效果上看,古井無波。
以樓市風向標城市深圳、廣州來看,下跌依舊。
根據(jù)兩地住建局和深圳貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)顯示,6月1日至27日,深圳新房住宅網(wǎng)簽2232套,二手房網(wǎng)簽2650套。
以此預(yù)估深圳6月全月,新房住宅網(wǎng)簽應(yīng)該低于2500套,二手房網(wǎng)簽低于3000套。
5月份一手住宅網(wǎng)簽2787套,環(huán)比下跌20%。二手房網(wǎng)簽量3603套,環(huán)比下跌3.8%。
這意味著6月份,深圳的新房與二手房跌幅仍不會小。而且新房與二手房網(wǎng)簽量均會進入“2”字打頭的時代。
廣州方面,6月前27天新房住宅網(wǎng)簽5141套,以此預(yù)估全月網(wǎng)簽量在5700套左右。
而5月份一手住宅成交7113套,環(huán)比下跌9%。
看看數(shù)據(jù),細品吧。
02
為何托不動
降息,為何托不動樓市?因為引發(fā)樓市下行的根本邏輯,沒有絲毫改變。
目前樓市的主要癥結(jié)在于高房價與低收入之間的鴻溝,在喪失預(yù)期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。
這些問題不解決,任何大招都不頂用。何況這不痛不癢的降息。
貸款100萬,30年利息也只少了2.1萬。貸款200萬只少了4.2萬元。
這就點甜頭,就想著大家在當下的宏觀大環(huán)境下去增加債務(wù)?這種四兩撥千斤的動作,過去或許可以,但現(xiàn)在根本行不通。
因為現(xiàn)在,一方面大家都沒錢了,另一方面沒有預(yù)期沒有信心。
由于經(jīng)濟、就業(yè)、消費等宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)并未按照大家的預(yù)期表現(xiàn),導(dǎo)致新的需求并未產(chǎn)生,需求之間的青黃不接,最終表現(xiàn)在4月份的成交量整體轉(zhuǎn)向。
經(jīng)濟表現(xiàn)方面,只看一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)就行了,失業(yè)率。一路上行,5月份16至24歲人口的失業(yè)率高達20.8%,繼續(xù)刷新天際線。
有人為了讓數(shù)據(jù)走勢好看,制作出了下面這張圖。沒有二十年做圖功力,做不出這張圖。
積壓的需求消耗得差不多,經(jīng)濟與就業(yè)復(fù)蘇受阻導(dǎo)致新的需求并未產(chǎn)生,再加上如今預(yù)期缺失信心缺失讓富裕階層的投資需求統(tǒng)統(tǒng)關(guān)進了籠子。
這種背景下,成交量除了下行別無選擇。
降息托不動樓市,降首付、放開限購,同樣托不動。這些動作,去年以來中心城市都有做過,佛山、東莞、福州等城市放開了限購,武漢、青島、蘇州、南京、杭州的限購圈不斷縮小。
有用嗎?
相反,新一輪降息還會給銀行增加壓力,因為它很有可能會引發(fā)更大的提前還貸潮。
因為,降息只降低了新購房者的房貸,老業(yè)主們的房貸沒有影響,雖然轉(zhuǎn)為LPR的業(yè)主利率會一年一調(diào)整,但相比于當下的利率,他們?nèi)允抢实母呶徽緧徴摺?/p>
這讓誰都沒法釋懷,憑什么我買的時候利率那么高,現(xiàn)在這么低。
以一套純商業(yè)貸款100萬的房子,貸款30年為例:
如果你是2014年貸款,房貸利率6.15%,總利息119萬,月供6092元;現(xiàn)在,房貸利率很多城市低至3.7%,利息65.7萬,月供4602元。
貸款前后相差一輛奧迪A6L。
這種落差讓很多人不愿意成為冤大頭,是引發(fā)去年以來的提前還貸潮原因之一。
其二,就是理財收益不斷下行。
比如存款,存款利率去年以來一直下行,錢放在銀行都不跑贏通脹,還放在銀行干嘛。同時,理財產(chǎn)品大多也在虧損。
其三,就是對自己收入和工作預(yù)期不足。
不確定性已經(jīng)成為當下最大的確定性,從前蒸蒸日上、紅紅火火變成了如今朝不保夕。
這種背景下,手頭有閑錢的人,大多選擇了提前還貸。
紅塔證券披露的數(shù)據(jù)顯示,5月以來RMBS條件早償指數(shù)明顯升高。
第一財經(jīng)最新發(fā)布的新聞也披露,提前還款率漲至近五年新高。
要解決這個問題,目前最有效的辦法是對存量房貸進行打折,很多年前也有過類似的操作,但現(xiàn)在呼聲雖然響亮,就連經(jīng)濟日報都多次發(fā)文呼吁。
但只見打雷,不見下雨。
03
降房價是明智之選
要想改變樓市當下的局面,唯有對癥下藥,也即解決當下樓市的有效需求斷代問題。
解決問題的辦法只有兩個,要么提高民眾的收入,要么降低房價。歸根結(jié)底,還是一個辦法,降低房價收入比。
北京師范大學中國收入分配研究院披露的一組調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,2019年,人均月收入在1萬以上的家庭占比只有0.61%。
另外一組數(shù)據(jù)顯示,中國月薪超過5000需要納稅的人只有1.4億人,北上廣深四個一線城市年收入超百萬的人數(shù)合計不超過50萬,要知道四大一線城市的總?cè)丝?300萬。
收入低,房價高不可攀,房價與城市居民收入之間的鴻溝,是目前大多數(shù)城市找不到接盤俠的主要原因之一。
一輛勞斯萊斯,對一堆買不起的人說,不限購了,還給大家?guī)装賶K錢補貼,降低貸款利率,有用嗎?
一個道理。
這種背景下,如果不接受需要一場誠意降價的事實,房子根本賣不出去。
有人說房價不能大跌,因為房地產(chǎn)牽扯著上下游產(chǎn)業(yè),牽動著幾千萬就業(yè)。
話雖沒錯,但現(xiàn)在也沒有更好的辦法。在收入和預(yù)期喪失的背景下,除了誠意降價,沒有更好的辦法來激活流動性。
而且,樓市最怕的并不是降價,而是失去流動性。沒有流動性,一切都是紙面財富,沒有流動性,土地就賣不出。房地產(chǎn)更會拖累經(jīng)濟。
沒有流動性,只能讓房地產(chǎn)陷入僵局,會讓風險越積越多。誠意降價,才能釋放風險。風險從來都不靠堵能夠解決的,就像洪水一樣,疏導(dǎo)才是最好的辦法。
但目前很多城市仍是慣性思維,除了大降價,其他什么招數(shù)都可以出。
讓人唏噓不已。
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