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全球滾動(dòng):中金普洛斯REIT:倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)動(dòng)靜之間皆蓄能

編者按:2021年6月21日,首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公募REITs”)產(chǎn)品在滬深交易所上市,我國(guó)公募REITs市場(chǎng)揚(yáng)帆起航。兩年來(lái),市場(chǎng)各方在資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的這又一創(chuàng)新跑道上銜枚疾進(jìn)。730個(gè)日日夜夜,公募REITs市場(chǎng)克服了山林初啟的忐忑,戰(zhàn)勝了非理性波動(dòng)的擾動(dòng),沿著既定軌道不斷前行,并愈發(fā)茁壯,能夠肩負(fù)重任。

與企業(yè)通過(guò)IPO上市募資投向新項(xiàng)目不同的是,公募REITs是將原有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)打包發(fā)行上市,將其由靜止資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)化金融證券產(chǎn)品,擴(kuò)募也是吸納已有資產(chǎn)進(jìn)入REITs資產(chǎn)池。數(shù)據(jù)顯示,滬深兩市已上市的公募REITs現(xiàn)有27只,募集資金接近千億元,可帶動(dòng)新增投資超4400億元。公募REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)、形成存量資產(chǎn)和新增投資良性循環(huán)的功效盡顯。


(資料圖)

黨的二十大報(bào)告提出,“優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成,構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系”。“十四五”規(guī)劃作出了“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展,有效盤(pán)活存量資產(chǎn),形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”的重要部署。對(duì)于兩周歲的公募REITs市場(chǎng)而言,藍(lán)圖已經(jīng)繪就,路徑十分清晰,惟有以夢(mèng)為馬,方能不負(fù)韶華!

本報(bào)記者張歆閆立良昌校宇

六月的島城氣溫持續(xù)攀升,平均年進(jìn)出口值達(dá)1000億元的青島前灣綜合保稅區(qū)也一片火熱,區(qū)內(nèi)的前灣港區(qū)(我國(guó)北方最大的集裝箱港)萬(wàn)噸巨輪云集,橋吊高聳林立,集裝箱卡車(chē)往來(lái)不息……

作為首批9只公募REITs中的首單滬市倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)項(xiàng)目,中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中金普洛斯REIT”)近期落地?cái)U(kuò)募的底層資產(chǎn)之一——普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“青島普洛斯”)正坐落于此。

《證券日?qǐng)?bào)》記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),看似靜立的倉(cāng)儲(chǔ)物流園內(nèi)部,勞動(dòng)力、資本、技術(shù)、數(shù)據(jù)等各項(xiàng)要素都在高效流動(dòng)。這動(dòng)靜之間,實(shí)則暗藏倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)助力產(chǎn)業(yè)積蓄的發(fā)展能量。

底層資產(chǎn):

分布分散但不分化

中金普洛斯REIT的現(xiàn)金流,來(lái)源于底層資產(chǎn)租賃產(chǎn)生的租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。普洛斯中國(guó)高級(jí)副總裁、資本運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人楊敏對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“目前,中金普洛斯REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定,涉及生物醫(yī)藥、先進(jìn)制造、第三方物流、跨境電商等行業(yè),租金及管理費(fèi)來(lái)源合理分散。同時(shí),租戶租賃時(shí)限以中長(zhǎng)期為主,長(zhǎng)期租約可達(dá)十年,可有效分散經(jīng)濟(jì)周期帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>

在一眾公募REITs中,中金普洛斯REIT有一個(gè)標(biāo)志性特點(diǎn)——底層資產(chǎn)數(shù)量最多且分布區(qū)域較為分散。具體而言,前述青島普洛斯只是中金普洛斯REIT的擴(kuò)募底層資產(chǎn)之一,首募資產(chǎn)還有原為2008年北京奧運(yùn)會(huì)“定制”的物流中心——普洛斯北京空港物流園。自中金普洛斯REIT于2023年6月份完成首次擴(kuò)募新購(gòu)入3項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)后,持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)數(shù)量達(dá)10個(gè),可租賃面積約116萬(wàn)平方米,截至2022年末,10個(gè)園區(qū)平均出租率91.55%。

不過(guò),與其他公募REITs底層資產(chǎn)大多集中于北上廣深不同,中金普洛斯REIT部分底層資產(chǎn)分布在二、三線城市,而且這些資產(chǎn)是普洛斯在中國(guó)所投資開(kāi)發(fā)和管理運(yùn)營(yíng)的逾400處倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)中優(yōu)選出來(lái)的??此品稚⒌倪x擇背后,其實(shí)有中金普洛斯REIT清晰的邏輯主線,即深度融入重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。

楊敏介紹,“中金普洛斯REIT原有底層資產(chǎn)分別位于北京市、廣東省及江蘇省的樞紐區(qū)位,周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)能力強(qiáng)。再加上項(xiàng)目的通達(dá)性好,這些都使得項(xiàng)目擁有優(yōu)質(zhì)租戶,運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定,區(qū)域及行業(yè)分散度高。而首次擴(kuò)募底層資產(chǎn)在區(qū)位上能夠吸收一線城市及強(qiáng)二線城市的外溢效應(yīng),具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力與成長(zhǎng)潛力,有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)以及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值?!?/p>

楊敏同時(shí)表示,首次擴(kuò)募新購(gòu)入的資產(chǎn)是對(duì)中金普洛斯REIT原有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)覆蓋區(qū)域的補(bǔ)充,有利于分散資產(chǎn)組合地域風(fēng)險(xiǎn),拓展中金普洛斯REIT持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)的影響和輻射范圍,形成全國(guó)網(wǎng)絡(luò)化布局,發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。目前,中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)所在區(qū)域已覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈。記者所見(jiàn)青島普洛斯正是其布局在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中的一個(gè)。

基于高效穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng),中金普洛斯REIT持續(xù)為投資者創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。據(jù)楊敏介紹,自產(chǎn)品上市以來(lái),先后給投資者進(jìn)行了4次分紅,累計(jì)分紅金額約4.17億元。

如果進(jìn)一步對(duì)中金普洛斯REIT進(jìn)行“穿透”可以發(fā)現(xiàn),底層資產(chǎn)的“抗周期自信”其實(shí)來(lái)自我國(guó)正在加速構(gòu)建的以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。作為供應(yīng)鏈的核心節(jié)點(diǎn),倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)承擔(dān)著商品存放與流通的雙重職能,在“雙循環(huán)”格局下,消費(fèi)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)的牽引力顯然是直接高效的。

倉(cāng)儲(chǔ)物流:

定位但不止于定位

起源于象形文字的“倉(cāng)”,自古以來(lái)就代表“藏糧之處”,所謂“倉(cāng)廩實(shí)而知禮節(jié)”也正出于此。時(shí)至今日,文字和產(chǎn)業(yè)均歷經(jīng)數(shù)千年演進(jìn),倉(cāng)儲(chǔ)物流園不僅能提供一份專(zhuān)屬空間,更能敏銳感知產(chǎn)業(yè)脈動(dòng)、更深層次促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

一家主營(yíng)化妝品的跨境電商企業(yè)在青島普洛斯園區(qū)內(nèi)的租賃面積達(dá)2.8萬(wàn)平方米(層高10米),自2020年將業(yè)務(wù)拓展至青島市后,經(jīng)過(guò)3年的發(fā)展,目前一線入?yún)^(qū)貿(mào)易額超60億元。

該企業(yè)員工告訴記者,“公司主要承接天貓國(guó)際、拼多多、抖音、快手等平臺(tái)的業(yè)務(wù),員工數(shù)量達(dá)150人左右。選擇青島普洛斯后,我們還以倉(cāng)為店,也就是說(shuō),這里不僅是物流倉(cāng)庫(kù),還是直播基地。不少主播、網(wǎng)紅來(lái)此地直播,就以倉(cāng)庫(kù)的高位貨架為背景吸引人氣。前不久進(jìn)行的一次網(wǎng)紅主播單場(chǎng)直播銷(xiāo)售額超過(guò)1億元?!?/p>

記者注意到,在倉(cāng)庫(kù)一隅,借助貨架上安裝的特定設(shè)備,該公司部分員工以及來(lái)自多家勞務(wù)公司的工作人員,正在對(duì)即將發(fā)貨的化妝品進(jìn)行打包和貼碼,其中,成熟員工可以在6分鐘內(nèi)完成10件化妝品的打包貼碼全流程。同時(shí),計(jì)件的薪酬模式對(duì)于提升人員工作效率,應(yīng)對(duì)“618”帶來(lái)的訂單暴增局面也十分有效。

據(jù)上述員工介紹,該公司有多年相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn),之所以將倉(cāng)庫(kù)選在青島市、選在青島普洛斯,正是看好物流園的地理優(yōu)勢(shì)和其作為高標(biāo)倉(cāng)的建設(shè)、管理質(zhì)效。

所謂高標(biāo)倉(cāng),即“高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備”,它不是傳統(tǒng)意義上的“倉(cāng)庫(kù)”或者“倉(cāng)庫(kù)管理”,而是起到了資源提供者的角色。這一點(diǎn)在物流園與另一租戶的默契配合中也有體現(xiàn)。該租戶是一家以清關(guān)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、運(yùn)輸為主業(yè)的第三方物流企業(yè),至今已有10年的發(fā)展歷史。目前,青島前灣綜合保稅區(qū)內(nèi)數(shù)量龐大的外資企業(yè)均是該第三方物流企業(yè)的潛在客戶群體,青島普洛斯高質(zhì)量倉(cāng)儲(chǔ)空間為企業(yè)在高標(biāo)業(yè)務(wù)中鎖定新增訂單增加了重要砝碼。

自信表達(dá):

成功但未來(lái)更精彩

首批產(chǎn)品上市兩年來(lái),我國(guó)公募REITs市場(chǎng)產(chǎn)品種類(lèi)擴(kuò)容、資產(chǎn)標(biāo)的擴(kuò)募,并從試點(diǎn)走向常態(tài)化發(fā)行。談及與公募REITs市場(chǎng)發(fā)展一路同行的感受,楊敏表示,“通過(guò)中金普洛斯REIT的發(fā)行,普洛斯進(jìn)一步加強(qiáng)了資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與資本循環(huán)的強(qiáng)有力閉環(huán),并推動(dòng)形成更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。我們深切感受到,兩年來(lái),監(jiān)管部門(mén)及地方政府陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策以鼓勵(lì)公募REITs相關(guān)市場(chǎng)發(fā)展,底層資產(chǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)容,我們十分歡迎和期待公募REITs常態(tài)化發(fā)行的加速推進(jìn)?!?/p>

中金普洛斯REIT基金經(jīng)理劉立宇對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“公募REITs試點(diǎn)工作啟動(dòng)以來(lái),在各監(jiān)管機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)參與主體的共同努力下,行業(yè)政策和規(guī)則持續(xù)完善,市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)提升,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)整體穩(wěn)定。以中金普洛斯REIT首次擴(kuò)募為例,擴(kuò)募需要參與基金份額持有人大會(huì)的2/3以上份額投票支持才能通過(guò),從實(shí)際投票的情況來(lái)看,同意擴(kuò)募及新購(gòu)入資產(chǎn)的份額占比達(dá)99.998%,代表擴(kuò)募得到了基金份額持有人的大力支持。未來(lái),中金普洛斯REIT爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值,更好回報(bào)投資者?!?/p>

此外,為進(jìn)一步推動(dòng)多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的建立和發(fā)展,劉立宇以市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)的身份建議,從四個(gè)方面構(gòu)建制度體系。一是建議監(jiān)管部門(mén)持續(xù)完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。二是建議鞏固和拓寬公募REITs投資者群體。三是建議繼續(xù)加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè),健全二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性支持制度安排,完善做市機(jī)制。四是建議推動(dòng)完善其他配套政策,在公募REITs試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,盡快推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs專(zhuān)項(xiàng)立法。

(文章來(lái)源:證券日?qǐng)?bào)網(wǎng))

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責(zé)任編輯:Rex_21

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