《福布斯咒語》這本書中，我們可以看到SOHO中國潘氏夫婦的影子。
書中，一個(gè)藝術(shù)氣質(zhì)十足的野心家以難以想象的毅力和勇氣，獲得了一塊價(jià)值12億元的土地，做成了誰都不愿意接手的地產(chǎn)項(xiàng)目，上演了一出出險(xiǎn)象環(huán)生卻又精彩絕倫的大戲。
小說主人公叫馮石，這個(gè)名字令人浮想聯(lián)翩——他的身份是一名中國地產(chǎn)商，一心要把國貿(mào)東邊的項(xiàng)目打造成北京最耀眼的明珠。他的妻子，名喚姜青，從華爾街歸來，兩人一起贏得了大筆財(cái)富。
大家都知道，潘石屹的夫人張欣，曾先后任職于高盛和華爾街投資銀行。
兩人的SOHO中國打造的項(xiàng)目，明確指向CBD，甚至說“那是后來成為了長安街上僅次于天安門的標(biāo)志性建筑”。
小說的故事與現(xiàn)實(shí)重疊，很快有讀者猜測，小說是以馮侖、潘石屹、張欣幾個(gè)人的故事為原型。
潘石屹夫婦的經(jīng)歷，毫不夸張地說，是一部跌宕又令人唏噓的地產(chǎn)商業(yè)史。如今，在許多人看來，并不是成功的。
今年3月傳出消息，黑石集團(tuán)正與SOHO中國就后者私有化進(jìn)行談判，對后者的報(bào)價(jià)為每股6港元，交易價(jià)值約40億美元，還將接管其債務(wù)。
隨后，SOHO中國發(fā)布公告，稱在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性，可能導(dǎo)致也可能不會(huì)導(dǎo)致就該公司的全部已發(fā)行股份作出全面要約，交易可能會(huì)亦可能不會(huì)進(jìn)行。
之后頻繁有消息稱，由于疫情原因，黑石與SOHO中國的談判已陷入停止?fàn)顟B(tài)，而在SOHO中國股東會(huì)上，潘石屹對私有化事件亦不曾提及。
如今，一切終于塵埃落定，私有化事項(xiàng)最終還是未能成功。8月13日，SOHO中國發(fā)布公告稱，私有化事項(xiàng)已經(jīng)終止。
One
潘石屹驚心動(dòng)魄的房地產(chǎn)探險(xiǎn)從90年代開始。
那時(shí)候的海南，不相信眼淚，亦不問英雄出身何處，是“潘石屹們”追夢與冒險(xiǎn)的地方。這群人在海南大開發(fā)的時(shí)代鼓點(diǎn)中完成了原始積累，當(dāng)時(shí)的他們，可以說贏得了時(shí)代。
這個(gè)經(jīng)常瞇著眼笑的男人說，海南是他夢開始的地方。勇者勝，那也是個(gè)瘋狂的地方，“擊鼓傳花”之下，“花”越傳越快，房價(jià)越來越高，但“鼓聲”總有停止的一天。
1993年6月24日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，16條整頓措施招招針對房地產(chǎn)，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落。
幸運(yùn)的是，潘石屹半年前覺察了海南可能存在的危險(xiǎn)，帶著賺來的100萬及時(shí)抽離，成功躲過海南房地產(chǎn)泡沫破裂的危機(jī)。
后來發(fā)生的一切，可能都與這些經(jīng)歷后的心態(tài)轉(zhuǎn)變有關(guān)，謹(jǐn)慎保守成了潘石屹的標(biāo)簽之一。
來到北京后，潘石屹結(jié)識了妻子張欣。按張欣的說法，潘石屹給她的第一印象就是個(gè)“土包子”，但最終還是被潘石屹的理想所吸引。
夫妻兩人開始在北京闖蕩，1995年共同創(chuàng)建了SOHO中國的前身——北京紅石實(shí)業(yè)有限公司，接連奪得北京、上海多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊。
早期，SOHO中國的模式以整買散售為主。不得不說，老潘銷售能力著實(shí)強(qiáng)，任志強(qiáng)甚至稱他為“天生的二道販子”。
千禧年之初，SOHO現(xiàn)代城開盤日銷售額過億，月內(nèi)認(rèn)購量達(dá)十之七八。
2005年，“住宅禁商令”出臺，潘石屹?zèng)Q定徹底拋棄住宅，全心投入商業(yè)地產(chǎn)。時(shí)至今日，仍有不少聲音認(rèn)為，當(dāng)初潘石屹“棄住從商”的判斷不夠正確，錯(cuò)失了即將到來的地產(chǎn)黃金時(shí)代。
2007年10月8日，SOHO中國在香港正式掛牌交易，被資本市場譽(yù)為“具有大象基因的公司”，融資19億美元成為亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO，風(fēng)頭一時(shí)無兩。
上市兩年后，潘石屹收購了6個(gè)空置或爛尾項(xiàng)目，之后再快周轉(zhuǎn)進(jìn)行出租售賣。
彼時(shí)，也有投資者對SOHO中國悉數(shù)出售一線城市黃金地段物業(yè)表示不解，潘石屹的回答是：“從公司股本金回報(bào)看，物業(yè)銷售比物業(yè)出租高得多，資金使用率也更高”。
SOHO中國在“開發(fā)-散售”的模式下高歌猛進(jìn)，10年前三里屯SOHO項(xiàng)目一開盤便入賬40億元。但被割裂的商業(yè)地產(chǎn)，其價(jià)值遠(yuǎn)遜于整幢物業(yè)。
也是差不多時(shí)期，全球金融危機(jī)開始發(fā)酵，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一輪暴漲后，遭遇政策重拳遏制。或許是海南的經(jīng)歷給潘石屹留下太深烙印，謹(jǐn)慎保守的他公開表態(tài)：“SOHO中國所有戰(zhàn)略的調(diào)整都是采用最保守的方式。”
一切就這樣埋下了伏筆。
2008年9月，中央政府啟動(dòng)緊急救市計(jì)劃，不久4萬億出爐，貨幣寬松之下房地產(chǎn)迎來了及時(shí)雨。很顯然，保守的潘石屹?zèng)]有把握住這個(gè)機(jī)會(huì)。
領(lǐng)導(dǎo)人的性格影響著企業(yè)的命運(yùn)，房地產(chǎn)黃金時(shí)代再一次與SOHO中國無關(guān)。
2012年，潘石屹和妻子張欣做出了另一個(gè)選擇，將公司業(yè)務(wù)模式將從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-自持”。換而言之，公司的收入將從建房賣房，變成自持物業(yè)收租，潘石屹也從“地產(chǎn)大亨”變?yōu)?ldquo;包租公”。
當(dāng)期，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營收153.05億元，同比上漲約169%;凈利潤約為106億元，核心凈利潤約為33.4億元，同比增長約135%，核心凈利潤率約為22%，仍舊讓絕大多數(shù)房企難以望其項(xiàng)背。
當(dāng)時(shí)，潘石屹對企業(yè)轉(zhuǎn)型給出的解釋是：“自持物業(yè)比持有人民幣更好。”從如今的視角來看，兩人當(dāng)時(shí)再一次錯(cuò)判了地產(chǎn)行業(yè)周期。
轉(zhuǎn)型猶如豪賭，輸了便會(huì)付出代價(jià)。潘石屹或許不曾想到，SOHO中國這場聲勢浩大的轉(zhuǎn)型，與時(shí)代的鼓點(diǎn)背道而馳。
Two
自己釀成的酒，不甜也得往肚子里咽。
盡管當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)已經(jīng)迎來最好的年代，不少房企開始攻城略地快周轉(zhuǎn)，創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)銷售奇跡，潘石屹還是笑著說：“SOHO中國戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成功了。”
他的結(jié)論基于以下數(shù)據(jù)——2013年，SOHO中國投資物業(yè)租金收入0.86億元，占公司營業(yè)收入3.47%;2014年上半年，實(shí)現(xiàn)租金收入1.64億元，同比增長84%。
2015年，SOHO中國現(xiàn)金及銀行存款共計(jì)90.12億元，凈負(fù)債率約為24%，租金收入同比大幅增長148%。
不過，對于這場轉(zhuǎn)型，資本市場并不買賬，財(cái)務(wù)和股價(jià)是最直接的表現(xiàn)。當(dāng)年，SOHO中國凈利大跌86%，股價(jià)在3港元一線苦苦掙扎。
于是，潘石屹開始了人生中“第二次創(chuàng)業(yè)”，也是SOHO中國的第二次轉(zhuǎn)型——SOHO 3Q 共享辦公業(yè)務(wù)。
這一次，老潘希望依靠一站式O2O共享辦公空間，即3Q業(yè)務(wù)提升公司業(yè)績，成為國內(nèi)最大的辦公樓綜合服務(wù)商。
這場“創(chuàng)業(yè)”也不順利，盡管有大量自持物業(yè)的先天優(yōu)勢，3Q業(yè)務(wù)從創(chuàng)立以來沒有獲得多少利潤，2018年股東會(huì)上，甚至有股東請求3Q項(xiàng)目別燒太多錢。
SOHO中國則表示，2019年的計(jì)劃是讓3Q業(yè)務(wù)不虧損。
到現(xiàn)在，市場也沒看到共享行業(yè)打通盈利模式。2019年中報(bào)里，SOHO中國已經(jīng)沒有提及3Q業(yè)務(wù)，這場潘石屹曾寄予厚望的轉(zhuǎn)型，也成為了傳聞中的待售資產(chǎn)——2019年市場消息稱，SOHO 3Q欲將旗下11個(gè)項(xiàng)目打包賣給筑夢之星。
其實(shí)，伴隨著二次轉(zhuǎn)型的哨聲，SOHO中國就已經(jīng)在陸續(xù)出售物業(yè)資產(chǎn)。2014年2月，將位于上海核心區(qū)域的靜安SOHO和海倫廣場兩項(xiàng)資產(chǎn)，以52.32億元出售給金融街。
當(dāng)年9月，將尚未開業(yè)的上海凌空SOHO 10萬平米物業(yè)出售給攜程控股，對價(jià)30.5億元，余下的12.82萬平方米物業(yè)，則由公司自持投資。
2015年9月，SOHO中國向復(fù)星集團(tuán)出售所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權(quán)益。交易完成后，SOHO中國賬面上獲得45.85億元現(xiàn)金。
2016年，資產(chǎn)出售仍在繼續(xù)。當(dāng)年6月26日，SOHO中國將虹口SOHO以35.73億作價(jià)，賣給吉寶置業(yè)中國旗下首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者;7月，SOHO世紀(jì)廣場32.22億元出售給國華人壽。
2017年6月，SOHO中國以35.73億元將虹口SOHO整體出售;7月，啟動(dòng)光華路SOHO2、凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目整售。
對于頻繁的資產(chǎn)出售，潘石屹的說法是：“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低的時(shí)候進(jìn)貨，高的時(shí)候出貨，SOHO中國永遠(yuǎn)在遵循這樣一個(gè)原則。”
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去幾年，SOHO中國通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元，卻未買過任何一個(gè)項(xiàng)目或土地。
幾次資產(chǎn)處置后，SOHO中國手中最核心資產(chǎn)僅剩下北京前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，上海的SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO九項(xiàng)物業(yè)。
根據(jù)2019年年報(bào)，SOHO中國投資物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值約為618.33億元。
至此，潘石屹已經(jīng)很難回頭，似乎只能“一條道走到黑”。他也越來越少以房地產(chǎn)大鱷的形象出現(xiàn)在公眾視野，將更多的時(shí)間留給了自己，做一些喜歡的事情，比如木工、比如攝影、比如編程……似乎開始追尋退休后的平靜。
空閑的時(shí)候也還會(huì)出來賣點(diǎn)東西——2019年6月，潘石屹為SOHO站臺，拿出價(jià)值78億元的銷售房源推售;9月30日，SOHO中國公告披露，作價(jià)7.61億元出售旗下部分商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)2583個(gè)地下停車位;10月22日，共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q傳出有11個(gè)項(xiàng)目打包賣給筑夢之星。
再到2019年10月消息，SOHO中國計(jì)劃至少出售北京、上海9棟寫字樓中的8棟，交易價(jià)格可能高達(dá)80億美元(約624億港元)。彼時(shí)正向潛在買家商談，首批出售項(xiàng)目價(jià)值高達(dá)30億美元。
其中，黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團(tuán)，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場。
Three
直至今年三月，SOHO中國的接盤者終于浮出水面。
3月9日外媒消息，黑石集團(tuán)正與SOHO中國就后者私有化進(jìn)行談判，對后者的報(bào)價(jià)為每股6港元，交易價(jià)值約40億美元。
這一私有化報(bào)價(jià)較SOHO中國1月份平均收盤價(jià)溢價(jià)近100%，該股當(dāng)時(shí)收盤報(bào)2.98港元。
有投資者分析稱，在港上市的內(nèi)地公司定價(jià)權(quán)被外資控制，不能完全體現(xiàn)價(jià)值，回歸A股和私有化是不錯(cuò)的選擇。當(dāng)前SOHO中國股價(jià)亦然，市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于賬面凈資產(chǎn)。
根據(jù)2019年中報(bào)披露的數(shù)據(jù)，SOHO中國每股凈資產(chǎn)6.76港元。
消息續(xù)指，黑石還將接管SOHO中國債務(wù)。截至2019年6月底，SOHO中國負(fù)債為326.8億元(約合47億美元)，投資資產(chǎn)價(jià)值為87.8億美元。
彼時(shí)，潘石屹和張欣持有SOHO中國的63.93%股份，而他們計(jì)劃在與黑石達(dá)成交易后保留小部分股份。
受此利好影響，SOHO中國當(dāng)日股價(jià)大漲，隨后停牌。停牌前漲37.58%報(bào)4.1港元，最高價(jià)為4.17港元，創(chuàng)52周新高，最新總市值213億港元。
黑石與SOHO中國淵源頗深，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，黑石集團(tuán)近30年來地產(chǎn)板塊年均凈收益達(dá)到16%，被視為市場最受歡迎的基金之一。2018年，黑石集團(tuán)“搶”走SOHO中國總裁的閻巖，出任亞洲房地產(chǎn)部出任董事總經(jīng)理。
此時(shí)此刻，連潘石屹也開始“唱衰”自己的租賃模式了。他說：“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報(bào)率不到3%，但銀行貸款資金成本超過了4%，這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本，在此情況下，意味著全年的物業(yè)經(jīng)營仍然會(huì)虧損2%，這個(gè)生意怎么做?”
不過，老潘的私有化進(jìn)展也不順利。今年5月，彭博社援引知情人士消息報(bào)道稱，由于新冠肺炎疫情影響導(dǎo)致前景充滿不確定性，黑石集團(tuán)關(guān)于SOHO中國私有化的洽談陷入停滯狀態(tài)。
知情人士透露，黑石集團(tuán)有關(guān)私有化SOHO中國的談判還處于初期階段，一旦情況穩(wěn)定后可能會(huì)重新啟動(dòng)談判。
另外，債券市場的動(dòng)蕩也引發(fā)人們對融資的擔(dān)憂，這也是黑石集團(tuán)與SOHO中國談判的阻礙之一。
受此影響，SOHO中國股價(jià)一度大跌，海通國際曾發(fā)布報(bào)告指出，如若黑石私有化SOHO中國交易停滯不前，料SOHO中國或有機(jī)會(huì)尋求以“打包”方式出售旗下投資性物業(yè)。
責(zé)任編輯：Rex_01
