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全球富豪涌入,迪拜樓市狂奔 世界訊息

作者 | 林心林


(相關(guān)資料圖)

來(lái)源 | 時(shí)代財(cái)經(jīng)

導(dǎo)語(yǔ):2020年,疫情襲來(lái),但迪拜樓市卻悄然開(kāi)啟了新一輪黃金期。

在多個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)之時(shí),迪拜樓市卻因種種原因走向瘋狂。

“迪拜房地產(chǎn)現(xiàn)在很火爆,開(kāi)新盤(pán)都要搖號(hào),一開(kāi)盤(pán)就賣(mài)光?!比A人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)王宇介紹道。

世界最“壕”城市迪拜,正迎來(lái)全球富人與投資客的涌入。這座位于中東地區(qū)的阿聯(lián)酋城市,近二十年里由小漁村發(fā)展蛻變?yōu)閲?guó)際大都市,名譽(yù)遠(yuǎn)蓋過(guò)了首都阿布扎比。

迪拜有著世界最高聳的摩天樓哈利法塔、最豪華的酒店帆船酒店、最大的人工島棕櫚島,以及遍地黃金的傳說(shuō)。而房地產(chǎn)行業(yè)筑成了這個(gè)城市的繁榮一角。

經(jīng)歷若干個(gè)起伏周期的迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng),如今面臨著新一波的房地產(chǎn)行情。

2023年,迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,前四個(gè)月迪拜房地產(chǎn)交易數(shù)量創(chuàng)下同期歷史新高,房產(chǎn)價(jià)格和租金均快速攀升。截至2023年4月,迪拜一共有36946筆房產(chǎn)交易,這是同期有史以來(lái)的最高紀(jì)錄,年初至今房產(chǎn)平均價(jià)格上漲了14.5%。

其中,豪宅交易更為火爆。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢(xún)公司萊坊預(yù)測(cè)報(bào)告,迪拜為全球第四大最活躍的豪華住宅市場(chǎng),其豪宅價(jià)格將在2023年實(shí)現(xiàn)全球最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。

迪拜樓市成交破紀(jì)錄,富豪一次掃貨四五套

自上世紀(jì)90年代末,迪拜政府便開(kāi)始大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),海岸線(xiàn)上的棕櫚島、世界群島、迪拜塔、商業(yè)灣以及迪拜樂(lè)園,這些大型項(xiàng)目促進(jìn)了迪拜的繁榮,也吸引來(lái)了全球各地前來(lái)旅游、就業(yè)和投資置業(yè)的人群。

這個(gè)外來(lái)人口占比不到20%的城市,曾迎來(lái)兩次樓市的瘋漲期。一次是2006-2008年,在“超級(jí)城市”的政策引導(dǎo)和寬松的經(jīng)濟(jì)政策下,大量外資進(jìn)入,不到兩年的時(shí)間里,迪拜房?jī)r(jià)上漲了2倍多;隨后,2008年金融危機(jī)爆發(fā),資本大量撤離,爛尾樓、空置房隨處可見(jiàn)。

另一次爆發(fā)則是2013-2014年,迪拜贏得2020年世博會(huì)主辦權(quán)后,開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相布局地產(chǎn),使迪拜重新成為全球最火爆的地產(chǎn)投資目標(biāo)地,房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超2008年的高峰期。

隨后,由于油價(jià)下跌以及房地產(chǎn)市場(chǎng)體量過(guò)大,迪拜樓市再次吹滅泡沫,進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)五六年的下行周期。

2020年,疫情襲來(lái),但迪拜樓市卻悄然開(kāi)啟了新一輪黃金期。

早在2020年年中,迪拜政府采取寬松的防疫政策,簽發(fā)“黃金簽證”,加上全球通貨膨脹、俄烏沖突影響等,迪拜成為熱門(mén)的投資目的地?!昂芏嘤《?、歐美和埃及的富豪包機(jī)來(lái)迪拜,躲避本國(guó)的封鎖令?!蓖跤罨貞浀?。

尋求資產(chǎn)避險(xiǎn)的俄羅斯人、加密貨幣富翁和印度富人紛紛涌入了迪拜,并帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘薪灰住?/p>

迪拜大型房地產(chǎn)咨詢(xún)公司Betterhomes數(shù)據(jù)顯示,2022年登記的住宅銷(xiāo)售交易數(shù)超過(guò)了86000宗,同比增長(zhǎng)近75%,并刷新了2009年80000宗的紀(jì)錄。

2023年迪拜樓市保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。迪拜政府披露數(shù)據(jù)顯示,迪拜房地產(chǎn)交易額在2023年第一季度躍升80%至1570億迪拉姆(折合約3000億元人民幣),且還未顯示出任何勢(shì)頭放緩的跡象。

另有數(shù)據(jù)指出,一季度迪拜約有5000套新房竣工,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)前市場(chǎng)需求。

圖片迪拜城市隨處可見(jiàn)的在建樓盤(pán),圖源:受訪(fǎng)者提供

其中豪宅交易十分突出,萊坊在報(bào)告中指出,一季度迪拜的豪宅銷(xiāo)售額達(dá)到60億迪拉姆,共售出了88套1000萬(wàn)美元以上的住宅;另一咨詢(xún)機(jī)構(gòu)Luxhabitat Sotheby指出,今年第一季度,迪拜超豪華住宅的平均價(jià)格較上一季度上漲逾27%,優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的平均價(jià)格上漲至2520萬(wàn)迪拉姆(折合約4820萬(wàn)元人民幣),其中朱美拉灣片區(qū)平均房?jī)r(jià)最高,為每平方英尺10594迪拉姆(折合超每平方米20萬(wàn)元)。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)王宇介紹,一次性買(mǎi)四五套的外籍買(mǎi)家不在少數(shù),“他們并不在乎房?jī)r(jià)漲跌,直接就是現(xiàn)金、全款結(jié)算,甚至有博彩老板一下子就在龍城買(mǎi)了100多套別墅?!?/p>

即便不是超級(jí)富豪,來(lái)自全球各地的投資客們也在助推迪拜樓市的火熱。據(jù)悉,迪拜對(duì)于外籍買(mǎi)家的投資限制十分寬松,沒(méi)有房產(chǎn)稅、豪宅稅、租金收益稅以及外國(guó)人購(gòu)置稅等,同時(shí)置業(yè)手續(xù)非常簡(jiǎn)單,持有護(hù)照、委托授權(quán)、與法院召開(kāi)視頻會(huì)議,即可異地買(mǎi)房賣(mài)房。

此外,迪拜還具有分期付款及免息付款計(jì)劃,對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)壓力較小。“基本每一家開(kāi)發(fā)商都支持免息計(jì)劃,即首付支付10%-20%之外,開(kāi)發(fā)商給出3-5年的免息計(jì)劃,可在剩余時(shí)間內(nèi)將余款免息付清?!本吐氂诘习荽笮腿A人房產(chǎn)中介公司的張琪稱(chēng)。

這也就造成了迪拜新樓盤(pán)入市的火爆。王宇告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),迪拜許多新房開(kāi)盤(pán)即售罄,且需要搖號(hào),比國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市深圳還火爆。

張琪則表示,迪拜開(kāi)發(fā)商往往在土地局審批后開(kāi)始預(yù)售,而好的地段、好的付款計(jì)劃的樓盤(pán),往往在預(yù)售時(shí)已經(jīng)有大批買(mǎi)家搶著交意向金,開(kāi)盤(pán)前已預(yù)售50%以上,“等到正式開(kāi)盤(pán)時(shí),現(xiàn)場(chǎng)幾乎是搶爆了,基本幾個(gè)小時(shí)就沒(méi)了?!?/p>

中國(guó)買(mǎi)家重返迪拜,華人中介也在涌入

國(guó)土面積并不大的迪拜,隨著大量資本進(jìn)入,房?jī)r(jià)快速抬升。

根據(jù)萊坊的數(shù)據(jù),過(guò)去一年(2022年),迪拜的平均房?jī)r(jià)飆升了44.2%,自2020年3月以來(lái)房?jī)r(jià)更是上漲了149%。

但即便如此,除了一些超級(jí)地標(biāo)性建筑,事實(shí)上迪拜的平均房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他世界金融中心城市的核心地段。萊坊中東研究主管費(fèi)薩爾?杜蘭尼在今年初表示:“迪拜的豪宅市場(chǎng)是全球增長(zhǎng)最快的,但仍低于主要大城市。”

據(jù)悉,在迪拜市中心地段的房產(chǎn),平均房?jī)r(jià)在4-5萬(wàn)元人民幣/平方米左右,而非核心地段房?jī)r(jià)則在2-3萬(wàn)元人民幣/平方米左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市市中心動(dòng)輒每平10萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)。

不過(guò),租金卻十分高昂。王宇介紹,在市中心一居戶(hù)型的房子一年租金約12-20萬(wàn)迪拉姆(折合約25-40萬(wàn)元人民幣),大戶(hù)型的租金則可以達(dá)到200萬(wàn)迪拉姆(折合約400萬(wàn)元人民幣)的水平。另根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù),截至2023年3月的12個(gè)月內(nèi),迪拜平均住宅租金上漲了26.3%。

“迪拜集聚著各行業(yè)的精英,比如有許多歐美跨國(guó)公司的高管來(lái)到迪拜,住房補(bǔ)貼高,因此迪拜的租房需求大?!蓖跤罘Q(chēng)。

租金高昂使得房產(chǎn)回報(bào)率高,回報(bào)周期縮短,這進(jìn)一步催生買(mǎi)房需求。在很多迪拜房產(chǎn)介紹資料中,房產(chǎn)投資回報(bào)率高達(dá)8%-10%,而全球其他大城市的租金收益率大多為2%至5%。

“租房太貴了,不劃算?!痹诘习菥幼×税肽甑闹袊?guó)買(mǎi)家李馨告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),現(xiàn)在其居住的非核心地段房子租金一年達(dá)7萬(wàn)迪拉姆,折合約14萬(wàn)元人民幣,加上租金收益高、房子永久產(chǎn)權(quán),促使其在今年3月買(mǎi)下一套準(zhǔn)現(xiàn)房。

李馨真切地感受到中介口中所謂的“迪拜房子靠搶”。樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前一天,在見(jiàn)到售樓處烏泱泱的人群時(shí),李馨擔(dān)心搶不到名額,不到兩分鐘就立刻決定付定金,而此刻僅有三套房子未被預(yù)訂。

總價(jià)100多萬(wàn)迪拉姆、首付30%、三年的免息付款計(jì)劃,在李馨看來(lái)每個(gè)月的還款壓力并不大,“在國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)城市這樣的預(yù)算買(mǎi)不到?!崩钴案嬖V時(shí)代財(cái)經(jīng),最近自己正在與家人商量在市中心地段再投資一套房產(chǎn),“以后回國(guó)了純收租就可以躺平。”

不過(guò),另一位中國(guó)投資客周奇則感慨自己“踩了坑”。周奇告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),雖然迪拜的租房市場(chǎng)火熱、租金高,但并不是每個(gè)區(qū)域都發(fā)展平均,且物業(yè)費(fèi)是許多投資買(mǎi)家忽視、低估的一項(xiàng)費(fèi)用,“好多人被回報(bào)率沖昏了頭。”

據(jù)悉,迪拜的樓盤(pán)物業(yè)費(fèi)一般在3-30迪拉姆/平方英尺左右,且由業(yè)主承擔(dān)?!耙粭澝娣e為100平方米的房子,每年的物業(yè)費(fèi)接近4萬(wàn)元人民幣?!睆堢髋e例。而據(jù)周奇估算,扣除物業(yè)費(fèi)等持有成本之外,實(shí)際的回報(bào)率并沒(méi)有宣傳那么高,“能有6%-7%已經(jīng)很不錯(cuò)了。”

不過(guò),仍有大批買(mǎi)房客慕名而來(lái),隨之而來(lái)的還有掘金的房產(chǎn)中介。王宇告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),在2022年下半年來(lái)到迪拜之前,其從事的是手機(jī)外貿(mào)生意,受樓市火熱吸引而從事房產(chǎn)交易生意。

“這半年時(shí)間迪拜確實(shí)來(lái)了很多華人中介,也有一些自己開(kāi)中介公司?!睆堢鞲嬖V時(shí)代財(cái)經(jīng)。而張琪所在的華人房產(chǎn)中介公司,則于今年在國(guó)內(nèi)北京、深圳等城市召開(kāi)路演,向國(guó)人宣傳迪拜房產(chǎn)投資。

圖片某房產(chǎn)公司在國(guó)內(nèi)舉行迪拜房產(chǎn)路演,圖源:受訪(fǎng)者提供

根據(jù)迪拜土地局?jǐn)?shù)據(jù),2018年,中國(guó)曾與印度、英國(guó)和巴基斯坦并列為投資迪拜房地產(chǎn)的前四大外籍買(mǎi)家,不過(guò)近些年中國(guó)買(mǎi)家已經(jīng)跌出前十。

而阿聯(lián)酋本地媒體報(bào)道指出,來(lái)自中國(guó)的房產(chǎn)投資已開(kāi)始回升,中國(guó)投資者或重返迪拜房產(chǎn)市場(chǎng)成為最大的購(gòu)房群體之一。

摩根士丹利同樣表示,迪拜房地產(chǎn)的價(jià)格今年將繼續(xù)上漲,這主要得益于現(xiàn)金買(mǎi)家和投資者的涌入以及中國(guó)的重新開(kāi)放,“中國(guó)投資者的回升將提振房產(chǎn)需求?!?/p>

(以上受訪(fǎng)者均為化名)


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